離婚をする時、よくトラブルの原因になるのが住宅ローン
家を出ていく方の名義のローンが残っていると心配でしょうし、離婚するのだから連帯保証人や連帯債務者からは外してほしい、と思うのは当然ですよね。
「じゃあ、住宅ローンの内容を変更したらいいじゃん・・・」と思うかもしれませんが、そう簡単な話ではありません。
住宅ローンは、銀行（債権者・抵当権者）と住宅ローンの申込人（債務者）の間で交わされた契約なので、夫が妻に家を譲るからといって簡単に名義を入れ替えることはできません。
それは連帯債務者や連帯保証人の場合も同じです。たとえ離婚するからといって、勝手にそれらの名義を変更したり、保証人を外れたりすることは許されないのです。
契約を変更するには、必ず銀行の承諾が必要になりますが、簡単には承諾してもらえません。
離婚をするにあたって住宅ローンをどう扱うかは色々なパターンがありますが、大きく分けると以下の4つに分けられます。
特に、養育費代わりに住宅ローンを払ってもらおうと考えているなら、後悔しないためにも、3番目のケースだけは目を通しておいてください。
1.夫が住み続け、不動産名義も住宅ローン名義も夫のままの場合
この場合は手続き的にはとても楽なパターンです。不動産（土地や建物）の時価を調べ、時価から住宅ローン残高を引き算します。算出された金額を、不動産を購入したときの夫婦それぞれの出資割合を考慮して分けます。
住宅ローン残高が不動産の時価を下回るとき（アンダーローン）
たとえば、3000万円の不動産を購入する時に、夫が結婚前の貯金から頭金を1000万円出してくれて、不動産の時価が1500万円、ローン残高1200万円だった場合は、、、
1500万円（時価）- 1200万円（ローン残高）＝300万円（財産分与の対象額）
購入時に夫が出してくれた頭金は全体の3分の1なので、この割合（300万円中の100万円）を除いた残りの3分の2である200万円が、夫婦の共有財産となります。夫が住み続ける場合は、妻に対して100万円を支払うか、他の財産を分与する必要があります。
住宅ローン残高が不動産の時価を上回るとき（オーバーローン）
3000万円の不動産を購入する時に、夫が結婚前の貯金から頭金を1000万円出してくれて、不動産の時価が1000万円、ローン残高が1200万円だった場合は、、、
1000万円（時価）- 1200万円（ローン残高）＝ -200万円（財産分与の対象額）
この場合は不動産の価値はゼロになり、-200万円の負債をどうするのか2人で話し合わなければいけません。
子供を転校させたくないために、妻が住み続けて住宅ローンを支払いたいと思うケースがあるかと思いますが、資産価値のない住宅のローンを支払い続けるのは、とても辛いし損な状況です。
できるだけアンダーローンになるように、不動産を高く売る秘訣と、今の状態がアンダーローンなのかオーバーローンなのか、無料で調べる方法は最後の方に書いています。
2.妻が住み続けるために、住宅ローンの借り換えと不動産名義を妻に移す場合
住宅ローンは「契約者本人がその家に住み続ける」というのが前提になるので、夫が組んだ住宅ローンで妻が住み続ける場合は、ローンの借り換えをしなければいけません。
とは言っても、借り換えをするということは、妻も夫並みの収入がなければ銀行の審査に通りませんし、連帯保証人も用意しなければいけません。
専業主婦やパート勤務などの場合は、正直難しいと思っていた方がいいでしょう。
3.妻が住み続けるが、不動産名義も住宅ローン名義も夫のままとし、住宅ローンも夫が支払う場合
妻にとっては一番都合の良い方法ですが、一番リスクが高い方法なので注意して下さい。
先ほども書きましたが、住宅ローンは「契約者本人がその家に住み続ける」という契約内容になっています。妻が住んで、不動産名義や住宅ローン名義は夫のままだと、契約違反となり、銀行側から一括返済を求められる場合があります。
銀行側には黙っておくという方法もあるかもしれませんが、もしバレた時に家を出されるのは妻ですし、今後の銀行とのお付き合いを考えるとリスクが高すぎます。
それだけではありません。もう1つのリスクは、夫が住宅ローンの支払いを滞納するリスクです。
離婚の時の話し合いでは、子供が20歳になるまでは払い続ける、慰謝料の代わりに払い続けるなど、公正証書にまで書いて約束するかもしれませんが、実際は滞納するケースが良くあります。
約束はしたものの、本人は住みもしないのに、毎月数十万円を何十年にもわたって支払い続けるのは非常に困難です。モチベーションの低下はもちろん、新しい家庭ができてしまえばなおさら滞納の可能性は高くなります。
この場合、連帯債務者や連帯保証人は妻のままなので、夫が滞納したローンを妻が払えなければ家を追い出され、競売にかけられるのがオチです。
競売になると市場価格の約60~70%程度の価格で売却されてしまうので、とても損です。安く売られてしまう理由は、滞納された債務を出来るだけ早く現金化して回収するためです。
さらに怖いのが、安く売ってしまったということは、競売で売った金額を差し引いても住宅ローンの借金は残るということです。背筋が凍る思いですね。
以上のことを踏まえて、できるだけリスクがない方法で進めたい場合は、最初から市場価格で売却し、現金で財産分与した方が得策と言えます。
4.売却する
一番無難で、安心で、後腐れのない方法です。
離婚をして、また他人にもどるわけですから、後にトラブルのない、新しい人生をスタートしたいなら売却をすることを強くおすすめします。
売却をすることで、住宅ローンの契約を終了できますし、連帯債務者・連帯保証人からも解放され、問題が起きても借金の返済をする義務もなくなります。
いったん、全て真っ白な状態になれます。
住宅ローンのトラブルに巻き込まれたくない、連帯債務者・連帯保証人から解放されたい、リスクなく新生活をスタートしたい場合は、売却の方向で話を進めましょう。
そして今のうちに、住宅をできるだけ高く売る秘訣を知っておいて下さい。高く売ることで住宅ローンを一括返済できるのはもちろんのこと、財産分与でプラスの資産として、現金としてわけることができます。
高く売る秘訣は、ネット上で今スグ実行できて、とても簡単でシンプルなこの方法です。
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知らないと損する！住宅を高く売る秘訣！
この方法は、アンダーローンなのかオーバーローンなのかを無料で調べる方法でもありますし、住宅をできるだけ高く売る秘訣でもあります。
不動産の価格というのは、実はあってないようなものだということを知っていましたか？
缶ジュースや缶コーヒーは120円という明確な値段がついていますが、不動産に関してはそのような値段はついていません。
とにかく売りたいということで値引きされたり、何がなんでもほしいということで、値段が上がったりもする。
つまり、不動産は相場よりも安く売れる可能性もあるし、高く売れる可能性もあるわけです。それは景気によって左右されたり、売り手と買い手の事情や思惑が大きく関係します。
正直、景気を動かすことはできませんが、できるだけ高く売りたい売り手と、何がなんでもほしい買い手をマッチングできれば、より高く売ることができると思いませんか？
じゃあ、不動産屋さんを1件1件回って、何がなんでもほしい売り手を顧客に持っているかどうか聞いて歩く・・・なんてことはとても面倒で大変なことですし、離婚の準備している人や普段お仕事をしている人からすると現実的ではありませんよね。
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また、最大6社の価格を比較した時点で、間違っても安く売ることは回避できますし、実際に1000万円差が出た実例もあるので、本当に使わないと損です。
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離婚後の人生プランのためにも、早めに価格を知っておくことで、余裕をもって将来のことを考えられるようになりますよ♪
ちなみに、弁護士さんからのアドバイスなんですが・・・
住宅の価格によってプラスの資産になるのか、マイナスの資産になるのかが決まるので、絶対に相手任せにしてはいけません。
「不動産やローンのことは難しくて・・・」といって夫の知り合いの不動産屋さんに査定させてしまうと、プラスの資産だったものが、プラスマイナスゼロの資産だったと騙されてしまう危険性があるからです。
なので、必ず1度はあなたの目で査定価格を確かめるようにしてください。
先ほど紹介した不動産の机上査定（WEB査定）なら、オンラインで申し込んで、スグに今知りたい住宅の価格を提示してくれるので安心です。
離婚の財産分与で失敗しないためにも、60秒しかかからない無料の不動産査定を試して、今のうちに住宅の価格をメモしておいてくださいね。
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