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失敗しない不動産売却

元サラリーマンの僕でもできた!家賃収入1,000万円の道のりと本音。

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突然ですが、今月の給与明細を見て、ふと将来が不安になったことはありませんか?

いきなり質問してすみません、高卒学歴ナシ系大家の島袋ノゾムです。

サラリーマン時代、僕もお金と将来についてメチャメチャ悩んでいました。

  • 年に1回昇給したところで、金持ちにはなれない。
  • 会社で上げた成果と給与がまったく見合ってない。
  • 56歳の部長の年収が490万円だと知って、未来が見えなくなる。
  • 年収アップのため転職したいがリスクがある。
  • 満員電車にもう乗りたくない。
  • 急に病気になって仕事ができない体になったらどうしょう。

などなど、不満と不安だらけでした。

世の中の流れも、年功序列が終わり終身雇用も崩壊、年金もたぶん70歳以上じゃないともらえない時代に突入、子供の学費や親の介護、老後の生活費など、今の給与だけでは絶対に足りなくなる、、、それだけはわかっていました。

月に10万円でいいから収入を増やしたい、、、

これが僕の本音でした。

そんな悩みをかかえながら、始めた不動産投資。

素人だった僕でも今では家賃収入が1000万円を超えることができました。

”そんな上手い話があるわけない!”と思うかもしれませんが、今の僕は何もしないでも毎月チャリンチャリンと不労所得が入るようになったのです。

というわけで、今回はサラリーマンが不動産投資を始めるうえで、僕自身が経験した、始める前に知っておきたかった事、知っておいた方が有利なことをお話しします。

サラリーマンが不動産投資に向いている3つの理由

不動産投資って、「お金持ちしかできない」というイメージがありますよね。

でも、僕も元々はサラリーマンだったし、不動産投資の本を出してる人や、不動産セミナーであった人と話してみると、元サラリーマン大家の人たちばっかりなんです。

これには理由があって、サラリーマンこそ不動産投資に向いているからなんです!

融資可能な属性だから

不動産投資を始めるとき、ほとんどの人が銀行から融資を受けます。

そして、そのほとんどが普通のサラリーマン。

その時、銀行が何を見てるかと言うと、ちゃんと返済をしてくれるかどうか。

当然、銀行もお金を貸して、利息をとって、元金を回収する仕事なので、ちゃんと返済できる人にしかお金を貸さないのです。

とはいえ、「私、絶対返します!」という口約束だけではお金を貸してくれません。

そこで見られるのが属性なんです。

属性とは、銀行から見て「返済に影響しそうなチェック項目」のことで、主に次のような項目が見られます。

銀行が特にチェックする項目

  • 勤務先
  • 役職
  • 勤続年数
  • 年収
  • 貯金額
  • 借金の有無

毎月安定して収入を得ているサラリーマンこそ、信頼性が高く、コツコツと確実に返済してくれる”属性の高い人”なので、多くの融資を受けやすいということなんですよね。

再現性が高く誰がやっても同じ結果になる

僕も実際にやってみてわかったんですが、例えば今僕が持っている物件、明日あなたに譲ったとしても、家賃収入が急に増えたり、急に減ったりすることはありません。

後で収支を公開しますが、オーナーが変わったからといって、家賃収入は変わらないのです。

つまり、誰がやっても同じ結果になるということです。

同じ結果になるということは、再現性があるということですよね。

サラリーマンにとって、不動産投資はあくまで副業。

できるだけ、手間なく、ストレスなく、失敗しないようにしなければいけません。

成功している不動産のビジネスモデルを真似たり、成功しているオーナーチェンジ物件を狙うことで、失敗するリスクを小さくすることができます。

プロに任すことができる

不動産の管理や仲介業務などは一切する必要はありません。

すべてプロの業者に任すことができます。

サラリーマンに大家になったらやることは2つ。

「物件選び」と「入金確認」だけです。

ただし、ほったらかしはNGです。

1か月に1回でいいので、担当者と電話で話したり、時間があればランチをしたりしましょう。

コミュニケーションをとっておくことで、空室になったときの対応が早くなりますし、まだ市場に出てない新しい物件の情報が手に入ったりします。

サラリーマンにおすすめの物件タイプは?

不動産投資の物件にはいろいろなタイプがあります。

特にサラリーマンにおすすめなのが次のタイプの物件です。

新築一棟

僕が一番おすすめしたいタイプがコレ。

新築は入居率もよく、だんぜん満室にしやすいです。

固定資産税も5年間は半分で済むし、新築なので修繕費もほとんどかかりません。

しかも、融資の金利が安く、融資期間が20~30年と長いこともメリットです。

融資期間が長いということは、月々の返済額が少なくて済むので、キャッシュフロー(手元に残るお金)が多くなります。

⇒ キャッシュフロー重視の新築一棟物件ならここ

サラリーマンが不動産投資をする目的は、副収入を得ることなので、手元に多くお金が残らないと意味がありません。

銀行から見ても、この手元に残ったお金=利益なので、利益が出ていることは評価にもつながり、2棟目、3棟目と増やしていって、不労所得をどんどん増やすこともできます。

築浅一棟

新築より少し価格が安く、成功している物件のオーナーチェンジを狙うことができるのが、最大のメリットです。

やっぱり古いものより、新しいものの方が客付けしやすいですし、住んでて気持ちがいいですよね。

サラリーマンにとってリスクの高い物件のタイプは?

色々な意見、考え方があると思いますが、サラリーマンが初めて不動産投資をすると考えたとき、このタイプの物件がリスクが高いのではないでしょうか。

新築ワンルーム

新築一棟、築浅一棟、新築ワンルーム、、、何が違うんだ?という感じですよね。

新しいのは一緒だし、融資期間も長そうだし、金利も安いです。

ただ大きく違うのは、賃貸する部屋が一つしかないということです。

それがどうしてリスクかというと、この一つしかない部屋が空いてしまうと、全額手出しで融資の返済をしないといけないからです。

0か100かみたいな感じですね。

一棟ものなら、入居率が7~8割だったとしても、その家賃収入で返済ができるのですが、ワンルームはそうもいきません。

空いてるときにどこからもカバーしてくれないので、サラリーマンが初めて不動産投資するには不向きなんです。

しかも、最近の新築ワンルームは値段が高いので、キャッシュフローも悪く、手元にお金が残りません。

「節税になるから」「将来の年金代わりになるから」など、営業マンのトークにのせられないように注意しましょうね。

あくまでも目的は副収入を得ること。

今、手元にお金が残らないと意味がない!それを忘れないでください。

サラリーマンのための時短勉強法とは?

サラリーマンはとにかく忙しいです。

仕事はもちろん、付き合いだってあるだろうし、家に帰れば子育てや嫁さんの機嫌もとらないといけませんよね?(笑)

貴重な時間を無駄にしないために、サラリーマン大家になるための最低限必要な知識を習得する勉強法をまとめました。

ひとつずつでいいので、必ず試してみてください。

本を読む

まずは準備運動。

軽く不動産投資の本を読んでみましょう。

もちろん、最初は立ち読みだけでもOKです。

現役サラリーマン大家が書いた本、元サラリーマン大家が書いた本など、同じ立場の人が書いた本がおすすめです。

境遇が似ている方が自分自身と重ねやすく、イメージしやすいです。

セミナーに行ってみる

セミナーは大家さんが講師のものと、業者が講師のものと2パターンあります。

できれば2パターンともいってみることをおすすめします。

僕も人見知りでセミナーとかは苦手なタイプなんですが、やはり実際に人とあって話すことで、インターネット上にはない、生の情報が手に入ります。

とくにリアル大家さんと仲良くなると、いろいろと教えてくれるので、楽しいし、実感がわくし、成功談、失敗談、面白い話がたくさん聞けます。

運が良ければサポートをしてくれるなんてこともあるかもしれません。

資料を請求してみる

新築一棟に興味があるなら、試して損はない方法がコレ。

”しょぼい資料が送られてくるだけで役に立たない”

と否定派だったのですが、意外に役に立ったし、限られた時間で情報収集するならアリです。

新築の場合は、建物の外見、作りも重要ですし、何より自分が住みたいと瞬間的に思える建物かどうかが重要な判断基準のひとつになります。

自分が住みたいと思わない建物には、たぶん他人も住みたくないですよね。

本当は実際に見に行くのがいいのですが、まずは資料請求で色々な会社のデータを集めましょう。

資料請求することで、ついでに不動産投資に関する本ももらえたりするので、一石二鳥でけっこうおすすめです。

僕が最近見た中で魅力を感じたのがアイケンジャパン

資料は箱も冊子もけっこう豪華な感じで、DVDも参考になりました。

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僕の物件スペックととリアルな収支を公開!

僕が不動産投資を始めたのが2013年。

新築で始めた不動産投資のリアルな収益を公開します!

サラリーマン大家を目指す人のための参考になれば嬉しいです。

※この収支は2016年度のものです。

物件スペック

  • 新築 4階建て 18世帯
  • 物件価格 184,000,000円
  • 年間賃料  13,977,210円
  • 年間管理費    606,077円
  • その他経費    290,212円
  • 固定資産税    550,658円

続いて2016年の送金状況報告書から、収支をお見せしますね。

こちらが1ヶ月分のリアルな収益です。18世帯分なので3枚に分かれています。

そして12ヶ月分各月の収入はこちらです。

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income_201602
income_201603
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2016年は合計13,977,210円でした。

最後に固定資産税も載せておきます。

実質利回りを計算してみます。

年間の賃料からかかった経費を引きます。

13,977,210円 - 606,077円 - 290,212円 - 550,658円 = 12,530,263円

経費を引いた賃料を購入価格で割って100をかけます。

12,530,263円 ÷ 184,000,000円 × 100 = 6.81%

新築物件で6.81%の実質利回りです。

まずまずの数字ではないでしょうか。

しかし、もっと重要なのは返済後利回り

返済後利回りとは、ローンの返済額まで引いた、本当に手元に残る収入のことです。

返済後利回りも計算してみましょう。

年間の返済額は6,840,000円なので、、、

12,530,263円 - 6,840,000円= 5,690,263円

この数字を購入価格で割って100をかけます。

5,690,263円 ÷ 184,000,000円 × 100 = 3.09%

返済後利回りは3.09%です。

僕はこの返済後利回り3%というのを一つの目安にしています。

3%あれば、3億4千万円の投資額で、1千万円が手元に残ることになります。

年間で1千万円、自由に使えるお金を作ろう!

これが僕の目標だから、返済後利回り3%以上の新築物件しか買わないと決めています。

いくら手元に残ったら満足できるか?

この目標金額を設定すると、数字が明確になって、投資しやすくなります。

もし、まだ目標金額が決まってなかったら、1千万円に設定してみることをおすすめします。

まとめ

いかがだったでしょうか?

「こいつができるなら、チャレンジしてみようかな、」そう思ってくれると僕も嬉しいです。

サラリーマンの給与以外に、自由に使えるお金が1千万円増えると、こんなことができます。

  • ロレックスのサブマリーナが買える。
  • 母親にスペイン旅行をプレゼントできる。
  • 親にプリウスを買ってあげられる。
  • ソニー生命学資保険で受け取れる200万円よりも多くを子どもの教育に充てられる。
  • ロシアやドバイなど海外旅行でビジネスクラスに乗れる。
  • レクサスが買える。
  • 被災地に寄付ができる。
  • 心にゆとりができる。
  • ほんの少し人にやさしくなれる。
  • 愛する人を幸せにできる。
  • 自分らしい本当の人生を生きることができる。

本を読んだり、セミナー行ったり、資料請求したり、まずは行動してみるのがいいかもです。

あなたも不動産投資で自由な人生を手に入れてくださいね。

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